Le réméré : qu’est-ce que c’est ?

 

Le réméré est un acte notarié permettant à un propriétaire de vendre son bien pour en dégager des liquidités. Il reste néanmoins occupant de celui-ci sur une durée déterminée ne pouvant excéder 5 ans.
En échange d’une indemnité d’occupation, le vendeur profite pendant cette durée d’une faculté de rachat exclusive et irrévocable, à un prix défini dès le départ de l’opération.
On peut parler d’une vente temporaire.

Ce mécanisme est très encadré par la loi et le contrat doit être signé devant notaire.

Il s’agit d’une solution mise en place afin de permettre à un particulier d’éviter la saisie judiciaire. Cela permet également de continuer à occuper son bien.

Ce concept est très peu connu alors qu’il permet l’apurement de situations financières de foyers endettés, qui ont rapidement besoin d’argent.

Ce mécanisme, également connu sous le terme de « vente avec faculté de rachat » est encadré par le Code civil, en ses articles 1659 et suivant. De même, depuis quelques années, on a vu apparaitre le terme « portage immobilier », certes plus porteur en terme d’image mais toujours encadré par les mêmes textes du Code Civil.

Suivant la définition législative, cette vente avec faculté de rachat (temporaire) est « un pacte par lequel le vendeur se réserve le droit de reprendre la chose vendue. L’opération s’effectue moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais ».

Tout d’abord, c’est une solution de dernier recours. Les personnes concernées ont donc des difficultés financières. Cependant, elle ne s’adresse qu’aux personnes propriétaires.

Plusieurs situations peuvent être résolues : Fichage FICP à la banque de France, Mise en demeure, saisie immobilière, vente forcée. Hypothèque, propriétaire surendetté, redressement judiciaire, interdit bancaire, surendettement, non remboursement de crédit immobilier ou de crédit conso auprès de votre banque. Quand les banques ne veulent plus prêter …

Ce montage financier signé devant notaire permet de faire face aux problèmes dues à ces accidents de la vie.

Le point commun de ces personnes est qu’elles ont besoin de liquidités et ce, rapidement.

Les biens immobiliers concernés sont tous les biens bâtis : maisons, appartements, locaux commerciaux … En somme, n’importe quel bien bâti vous donne le droit d’utiliser cette solution pour sauver votre logement, sans contracter de nouveaux crédits.

C’est la solution ultime pour permettre de sauver le patrimoine de vos clients.

C’est souvent la solution de dernier recours pour sauver sa maison, son appartement, son entreprise.

 

Quel intérêt pour les IOBSP :

 

Le métier du regroupement de crédit est quelquefois très frustrant.

L’IOBSP paie sa matière première très chère (prescription ou web), passe du temps et donc de l’argent pour l’analyse du dossier et au final, pour un certain nombre de dossiers qui sont totalement finalisés, les partenaires bancaires les refusent pour diverses raisons que l’IOBSP ne pouvait absolument pas prévoir : Fichage, cotation interne, etc…

C’est là que la vente à réméré peut être une vraie solution pour rentabiliser ses investissements.

 

Les points de vigilance :

 

  • S’assurer que l’investisseur qui va acheter le bien à réméré ne met aucun affectif sur le bien. Il ne s’agit pas d’acheter un bien pour pouvoir y loger son enfant si le vendeur n’exerce pas sa faculté de rachat. C’est la raison principale pour laquelle le réméré a une mauvaise presse. Trop de personnes peu scrupuleuses ont utilisé cette technique pour spolier de pauvres gens. Il faut donc s’adresser à des investisseurs institutionnels qui ne voient dans la vente à réméré qu’une stricte opération financière.
  • S’assurer que l’accord donné par l’investisseur est une véritable offre unilatérale d’achat sans condition suspensive d’un crédit. Et ceci sous 24 à 48h maximum. Le mandat donné à la société de commercialisation ne doit pas être un simple prétexte à diffuser une annonce pour trouver un investisseur… !
  • S’assurer de la qualité de la société de commercialisation. Au-delà de la vérification de sa qualité d’agence immobilière (Cartes T pour elle et pour les collaborateurs en relation avec les clients potentiels, formation initiale et continue obligatoire), cela passe principalement par son ancienneté. Le réméré se composant de 2 étapes (vente puis rachat), la société de commercialisation doit être capable de démontrer qu’elle est professionnelle sur ces 2 étapes depuis de nombreuses années.
  • Le notaire doit être rompu aux spécificités de cette vente. Là encore, l’ancienneté de la société est essentielle.
  • Enfin, la proximité avec l’iOBSP et le client potentiel est essentielle. Il serait illusoire de penser que la vente d’un bien immobilier qui est peut-être le résultat d’une vie peut se traiter à distance par téléphone… La société de commercialisation doit pouvoir assurer cette proximité.

Merci à ImmoSafe ®, le réseau de spécialistes du réméré

Abonnez-vous à nos Newsletters

 

Lancement officiel du guide « Profession IOBSP »

 

 

 

RCPRO Entrepreneurs profite de sa présence au Salon du Crédit pour lancer officiellement le 1er guide à destination des professionnels de l’intermédiation bancaire !

 

Rendez-vous demain mardi 1er octobre à 10h au Paris Event Center pour une conférence de présentation.

 

Télécharger gratuitement le guide : https://crealinks.biz/guide-profession-iobsp-2019/

 

 

Abonnez-vous à nos Newsletters

 

La recherche des aides possibles pour une création d’entreprise

 

Afin d’encourager les créations entreprises, les pouvoirs publics ont prévu de nombreuses possibilités d’aides pouvant être attribuées si certaines conditions sont respectées.

LES DÉMARCHES A EFFECTUER POUR CONNAÎTRE LES AIDES DONT LE PROJET PEUT BÉNÉFICIER

Un créateur d’entreprise a intérêt à commencer par contacter la chambre de commerce de son département pour connaître les aides dont son projet peut bénéficier compte tenu de sa spécificité. Un collaborateur de cet organisme pourra lui indiquer les conditions dans lesquelles une aide pourra lui être accordée.

LES PRINCIPAUX TYPES D’AIDES

Le nouvel accompagnement pour la création ou la reprise d’entreprise

Il s’agit d’une aide octroyée par des régions et pouvant être attribué à un entrepreneur ayant signé un engagement avec un organisme conventionné. Pour en bénéficier, l’entrepreneur doit se trouver dans l’un des cas suivants :
• Être bénéficiaire de l’allocation de retour à l’emploi (ou avoir moins de 30 ans) ou toucher le RSA, l’allocation spécifique de solidarité ou la prestation partagée d’éducation de l’enfant ;
• Être demandeur d’emploi non indemnisé inscrit depuis au moins six mois ;
• Avoir entre 18 et 25 ans (la limite d’âge est portée à 29 ans si le demandeur est handicapé) ;
• Être ou avoir été salarié d’une entreprise faisant l’objet d’une sauvegarde de justice ou d’une procédure collective ,
• Être titulaire du contrat d’appui au projet d’entreprise ;
• Créer ou reprendre une entreprise se trouvant dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

L’aide est constituée par un accompagnement du créateur ou du repreneur pendant trois ans. La première étape est constituée par une aide à la finalisation technique du projet, à l’examen des conditions dans lesquelles il pourra être mis en œuvre et à l’anticipation des éventuels problèmes.

Ensuite, le créateur bénéficie d’une aide à la structuration financière qui lui permet de s’assurer de la viabilité économique de son projet et de préparer son plan de financement. Ces étapes sont capitales dans l’élaboration du business plan qui devra être présenté aux banques. L’aide comprend par ailleurs un appui pour la recherche d’un financement adapté et notamment d’un prêt sans intérêt d’une durée maximale de cinq ans attribués par la région.

Une fois que l’étape précédente est accomplie, le créateur d’entreprise bénéficie d’un accompagnement pour le démarrage pour le développement de son activité. Cet accompagnement lui permet notamment d’accéder à un support technique lui fournissant les réponses aux questions qui peuvent se poser.

Le contrat d’appui au projet d’entreprise

Il permet à un entrepreneur de bénéficier de l’appui d’une association ou d’une entreprise qui s’engage notamment à lui fournir des moyens matériels et financiers. L’entrepreneur doit, quant à lui suivre un programme de préparation à la gestion d’une entreprise créée ou reprise. Il peut bénéficier de ce contrat s’il est associé unique et dirigeant d’une SASU ou d’une EURL ou s’il a un projet de création.

L’aide à la création ou à la reprise d’une entreprise

Depuis le 1er janvier 2019, cette aide est constituée par une exonération partielle de charges sociales et par un accompagnement de l’entrepreneur. Elle est destinée aux personnes qui créent une entreprise individuelle ou une société dont elles doivent toutefois avoir le contrôle effectif. Pour remplir cette condition, il faut que l’entrepreneur détienne personnellement au moins 35 % du capital, son conjoint ou ses descendants devant en détenir au moins 15 %. L’exonération de charges sociales est accordée si les revenus procurés par l’activité ne dépassent pas 40 524 €.
En ce qui concerne l’accompagnement, il est organisé dans le cadre du nouvel accompagnement pour la création ou la reprise d’entreprise visé ci-dessus.

Abonnez-vous à nos Newsletters

 

La caution personnelle des dettes de l’entreprise envers la banque

 

Lorsqu’un créateur d’entreprise demande des crédits bancaires pour son entreprise, les banques peuvent exiger qu’il donne sa caution personnelle. S’il prend cet engagement et si son entreprise fait faillite, il devra verser les sommes dues à la banque dans la mesure où le cautionnement est valable.

La spécificité juridique de l’engagement de caution

Comme tout cautionnement, le cautionnement du dirigeant en faveur de la banque de l’entreprise est un engagement unilatéral en vertu duquel il s’engage à verser les sommes dues à la banque en cas de défaillance de l’entreprise. Il est considéré comme un engagement commercial dans la mesure où le dirigeant a un intérêt personnel à le souscrire.

Ceci a notamment pour conséquence de rendre le cautionnement solidaire, même si la banque n’a pas expressément exigé cette solidarité. En conséquence, le dirigeant ne peut pas exiger que la banque poursuive l’entreprise au préalable en cas de défaut de remboursement d’un crédit. Il ne peut pas non plus invoquer le bénéfice de division.

Les conditions de forme à respecter

Le caractère commercial dans l’engagement ne dispense pas la banque d’exiger la rédaction et la signature d’un écrit. La Cour de cassation a en effet estimé le 21 juin 1988 que le principe de liberté de la preuve en matière commerciale ne s’applique pas à la caution personnelle donnée par un dirigeant de société, car celui-ci n’a pas la qualité de commerçant. Si le montant de l’engagement n’est pas déterminé, le cautionnement n’est valable que si le l’acte contient une mention indiquant clairement que le dirigeant est conscient de l’étendue de l’étendue de son engagement.
Si le montant de l’engagement est fixé, l’acte doit contenir la mention manuscrite suivante : « En me portant caution de la société Y dans les limites de la somme de X euros couvrants le principal, les intérêts ainsi que les éventuels intérêts de retard aux pénalités pour la durée de…, je m’engage à rembourser les sommes dues au prêteur sur mes revenus et mes biens si la société y satisfait pas d’elle-même ». Le cautionnement est nul si cette condition n’est pas respectée.

Les conditions de fond exigé pour la validité du cautionnement

Depuis plusieurs années, la jurisprudence exige que la banque s’assure du fait que le dirigeant a suffisamment de ressources pour pouvoir honorer facilement son engagement en cas de défaillance de l’entreprise. Elle devra donc prouver qu’elle a pris suffisamment de renseignements au sujet du patrimoine personnel et des revenus du dirigeant en vue de vérifier si son engagement n’est pas disproportionné par rapport à ses moyens. D’après un jugement rendu par le tribunal de commerce de Versailles le 4 décembre 2013, la banque doit vérifier si le cautionnement ne portera pas l’endettement mensuel du dirigeant au-delà du tiers de ses revenus.

Le défaut de respect de cette obligation peut entraîner l’annulation du cautionnement par l’autorité judiciaire.

La banque doit par ailleurs informer la caution avant le 31 mars de chaque année du montant dû au 31 décembre de l’année précédente en principal, intérêts frais et commissions.

La mise en jeu de la caution en cas de défaillance de l’entreprise

Si l’engagement du dirigeant respecte toutes les conditions mentionnées ci-dessus et si l’entreprise fait l’objet d’une procédure collective, le dirigeant va devoir verser les sommes dues à la banque à hauteur du montant de son engagement.

Toutefois, si l’entreprise fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire et, si un plan d’apurement du passif est mis en place, la banque ne peut réclamer aucune somme à la caution pendant l’exécution du plan si entreprise honore ponctuellement les engagements qu’elle a pris.

Abonnez-vous à nos Newsletters

 

La recherche d’associés

 

Un créateur d’entreprise doit souvent rechercher des associés, car il ne dispose pas toujours de moyens suffisants pour lancer son projet. De plus, les banquiers et les fournisseurs exigent toujours un montant minimal de fonds propres pour accorder des crédits. Enfin, les associés peuvent apporter des compétences très utiles pour la réussite du projet.

La présentation du projet aux associés potentiels

Les personnes physiques ou morales susceptibles de faire des apports en capital comparent toujours les projets qui leur sont soumis. Il est clair qu’elles cherchent à tirer le meilleur parti des ressources dont elles disposent en sélectionnant les projets qui semblent les plus prometteurs.

En conséquence, le créateur d’entreprise doit démontrer que son projet a un très bon potentiel de rentabilité. En conséquence, il doit avoir fait une étude de marché qui démontre qu’il existe des besoins non satisfaits. En outre, il doit établir que ses produits ou ses prestations apporteront une très bonne réponse aux entreprises et aux particuliers ayant exprimé ces besoins. Ainsi, il a plus de chances de convaincre des associés potentiels s’il démontre que ses produits procureront plus d’avantages que ceux qui sont commercialisés par les concurrents ou qu’ils seront moins chers.

Il doit également présenter un business plan contenant des comptes prévisionnels concernant, au moins, les trois premiers exercices de l’entreprise. Ces comptes prévisionnels doivent établir que l’entreprise aura un bon niveau de rentabilité et que son bilan sera équilibré. Ceci exige que les futures dépenses soient évaluées avec une précision maximale et que les prévisions de recettes soient basées sur des hypothèses crédibles. Il faut par conséquent que le créateur ait examiné les produits et les parts de marché des concurrents en vue de savoir dans quelle mesure il pourra développer sa propre activité.

Les critères à prendre en compte pour la sélection des associés

Le créateur doit s’associer avec des personnes foncièrement honnêtes et avec lesquelles il pourra bien s’entendre. Les futurs associés doivent donc répondre aux conditions suivantes :
• N’avoir fait l’objet d’aucune sanction leur interdisant d’être dirigeants ou administrateurs d’entreprises ;
• Être d’accord avec les objectifs du créateur et considérer que la stratégie qu’il mettra en œuvre est bonne ;
• Avoir un profil qui complète celui du créateur. Ainsi, si le créateur a un haut niveau de compétence dans le domaine de la gestion, il peut avoir intérêt à s’associer avec une personne ayant des compétences commerciales.

Les démarches à effectuer pour rechercher des associés

Le créateur peut bien entendu présenter son projet aux personnes de son entourage. Toutefois, il n’est pas toujours judicieux de s’associer avec un ami ou avec un membre de sa famille, car l’ami ou le membre de la famille n’a pas forcément un profil satisfaisant pour être un associé.

Il peut donc avoir intérêt à recourir aux services d’un organisme spécialisé dans l’aide à la recherche d’associés. Les prestations de ces organismes consistent à mettre en relation des porteurs de projets avec des apporteurs de capitaux tout en répondant aux exigences d’une collaboration constructive.

Lorsqu’il contacte l’un de ces organismes, le créateur peut bénéficier en premier lieu d’une analyse de son business plan, ce qui lui permet d’évaluer ses chances de convaincre les investisseurs potentiels. Si son projet est jugé crédible, l’organisme peut lui proposer un accompagnement pour la recherche d’un ou de plusieurs associés répondant aux conditions mentionnées ci-dessus et lui présenter des candidats.

Ensuite, des entretiens se déroulent entre l’entrepreneur et les associés potentiels. Si ces derniers sont convaincus par le projet, il est procédé à la rédaction des statuts et à l’immatriculation de l’entreprise au registre du commerce. Ensuite, l’entreprise peut commencer son activité.

L’entrepreneur peut rechercher les coordonnées de ces organismes en s’adressant par exemple à la chambre de commerce son département.

Abonnez-vous à nos Newsletters

 

Le calcul du seuil de rentabilité et du point mort

 

Le calcul du seuil de rentabilité est vital pour tout créateur d’entreprise, car il permet de connaître le montant du chiffre d’affaires qu’il faut réaliser pour avoir un résultat équilibré. L’entrepreneur connaît donc le montant du chiffre d’affaires à partir duquel il peut réaliser des bénéfices.

S’il a besoin de demander des crédits pour démarrer son activité, il est évident que les banques et les fournisseurs lui demanderont s’il a fait ce calcul. Il devra donc leur expliquer comment il a procédé et indiquer le résultat obtenu.

La méthode à appliquer pour calculer le seuil de rentabilité

Il faut commencer par définir les charges à prévoir en fonction de leur caractère fixe ou variable. Les charges fixes qui peuvent aussi être appelées charges de structure ne dépendent pas du niveau d’activité de l’entreprise. C’est notamment le cas des amortissements des immobilisations, du loyer et des frais de personnel. Les charges variables sont proportionnelles à l’activité de l’entreprise comme c’est le cas des achats de marchandises ou de matières premières et des frais de sous-traitance.
Ensuite, le seuil de rentabilité se calcule en appliquant la méthode suivante :

Charges fixes ( Chiffre d’affaires – charges variables) /chiffre d’affaires

On notera que le rapport ( Chiffre d’affaires – charges variables) / chiffre d’affaires est appelé taux de marge sur frais variable.

Le résultat obtenu correspond aux ventes ou aux prestations de services qu’il faut réaliser pour éviter toute perte. Ainsi, pour une société qui fait une activité de revente de marchandises et qui réalise un chiffre d’affaires annuel de 2 millions d’euros avec un taux de marge sur frais variable de 50 % et qui doit couvrir des frais fixes atteignant 400 000 €, le seuil de rentabilité sera le suivant :

400 000 €/1 000 000 €
____________________________ = 800 000 €
2 000 000 €

Le calcul du point mort

Le point mort est le nombre de jours d’activité dont l’entreprise a besoin pour atteindre son seuil de rentabilité. Il se calcule ainsi :

Seuil de rentabilité
_______________________________
Chiffre d’affaires annuel/360

Ainsi, dans l’exemple mentionné ci-dessus, le calcul du point mort donne le résultat suivant :

800 000 €
_________________ = 144 jours
2 000 000 €/360

Le cas particulier d’une entreprise en création

Une personne qui a un projet de création d’entreprise ne connaît pas son chiffre d’affaires d’avance. Dans ce cas, le seuil de rentabilité peut être calculé en raisonnant à partir du prix de vente unitaire moyen des produits et des frais de revient unitaires. La formule à employer est la suivante : il faut commencer par calculer le taux de marge sur coûts variables en divisant la différence entre le prix de vente unitaire et le coût de revient par le prix de vente. Ensuite, il y a lieu de diviser le résultat de ce calcul par le total des charges fixes annuelles à prévoir. Le créateur d’entreprise peut grâce à cela connaître le montant minimal du chiffre d’affaires qu’il devra réaliser pour équilibrer son compte de résultat.

Une fois que ce calcul est fait, le créateur doit calculer le point mort de sa future entreprise et s’assurer du fait qu’il pourra atteindre son seuil de rentabilité sans difficulté. Il est par ailleurs judicieux de recenser les moyens qui permettront d’atteindre ce seuil plus facilement en diminuant certaines charges fixes telles que le loyer si l’entreprise doit louer des locaux. En outre, il faut évaluer l’intérêt d’un recrutement de salariés en se demandant s’il ne serait pas plus judicieux d’externaliser un maximum de tâches. Ceci peut permettre de réduire les risques du projet et de le rendre plus crédible vis-à-vis des banques et des fournisseurs.

Abonnez-vous à nos Newsletters